[카드뉴스] 토지주와 건물주의 싸움, 승자는?

[시선뉴스 김병용 / 디자인 이정선, 김미양] 65년 전 전남 한 지역, 지연은 다른 사람의 토지에 무단으로 집을 짓고 살았다. 몇 년 뒤, 이러한 사실을 안 토지주인 강칠은 지연이 자신의 토지에 지은 집에서 살 것을 허락해주고, 대신 토지 사용료로 매년 쌀 한 가마니를 지급받기로 했다.

시간이 흘러 토지주인인 강칠이 사망하고, 그 자식들은 지연에게 땅이 자신들의 것이니 빨리 집을 나가고 철거해 달라는 내용증명을 보냈다. 그리고 강칠의 자식들은 지연을 상대로 그 땅은 자신들의 것이니 당장 그 집을 철거해 달라는 내용의 소송을 제기했다. 그러나 지연은 그 집은 강칠의 것이 아니라 자신의 것이므로 철거할 수 없다고 주장했다.

이미 소송이 걸린 상황, 지연은 강칠의 자식들의 주장대로 집을 철거해야 하는 것일까 아니면 건물은 강칠의 소유가 아니니 그대로 두어도 되는 것일까?

이 경우, 강칠의 자식들은 지연에게 건물에서 나갈 것을 요청할 수는 있지만, 건물을 철거하라고 할 수는 없을 것으로 보인다. 우리 민법은 토지와 건물의 소유권을 별개의 객체로 하고 있다. 따라서 건물과 토지의 소유자 역시 달라질 수 있다.

그러나 건물은 반드시 토지를 개념적 요소로 하고 있기 때문에 토지를 사용함에 있어서 그 사용권한인 지상권, 임차권 등이 없는 상태에서 무단으로 건물을 지었을 경우, 토지 소유주로부터 건물 철거를 당할 수 있다.

그러나 이 사안의 경우, 강칠은 지연이 무단으로 건물을 지은 사실을 알고서 나중에 쌀 한 가마니씩을 토지 사용료로 매년 지급받았기 때문에 지연과 강칠 사이에는 묵시의 토지 임대차 계약이 성립된 것으로 볼 수 있다.

하지만 지연과 강칠은 임대차 기간을 정하지 않고 임대차 계약을 체결한 것으로 보이기 때문에 강칠은 민법 제635조에 따라서 언제든지 해지 통보를 하고 6개월 후 건물에서 나갈 것을 청구할 수 있다. 물론 강칠의 상속인들 즉, 자식들이 강칠의 이러한 권리 의무를 모두 승계하게 된다.

이 경우 주의할 것은 토지주가 임의로 해지 통보를 했을 경우에 건물주인 지연은 자신의 건물을 토지주에게 살 것을 요청할 수 있는 권리를 갖게 된다. 그럴 경우 토지주는 반드시 건물을 매수하여야만 한다. 따라서 지연은 상속인들에게 철거 의무까지는 부담하지 않는다고 볼 수 있다.

이처럼 우리 민법에서는 토지와 건물을 별개의 물건으로 보고, 그 소유 역시 별개로 할 수 있다고 보고 있다. 위 사안의 경우, 강칠과 지연은 기간을 정하지 않은 임대차 계약을 맺고 있었기 때문에 토지와 건물의 소유를 강칠과 지연에게 각각 인정해주었고, 따라서 지연은 건물을 철거해주지 않아도 된다.

최근 토지주와 건물주의 명의가 서로 달라 발생하는 법적 분쟁이 늘어나고 있다고 한다. 혹시 내가 살고 있는 건물의 토지주와 별도의 계약을 맺지 않은 채 살고 있다면, 토지주를 확인해보고 임대와 소유에 대한 확인을 꼭 해보시기 바란다.